Loading...
AMERİKA'DA GAYRİMENKUL YATIRIMLARI
Amerika'da kira getirili ticari gayrimenkul yatırımı şimdiye kadar yaptığınız en iyi yatırımlardan biri olabilir. Ancak ticari mülk satın almak, deneyimli ve bilgili profesyoneller için bile çok kolay değildir; ekip, zaman, araştırma ve planlama gerektirir.Ticari gayrimenkuller şu şekilde sınıflandırılabilir: Ofis binaları, Perakende binaları, Çok konutlu apartmanlar, Alışveriş Merkezleri veya Spor salonları, Endüstriyel tesisler, Depolar, Turizm, Sağlık, Eğitim ve Eğlence yapıları ile Karma kullanımlı yapılar.
ABD'de Mülk Satın Alırken Gerekli Belgeler
Bir yabancı olarak Amerika Birleşik Devletleri'nde mülk satın almak zor görünebilir ancak doğru kişilerle doğru yollar izlendiğinde kolaylaşacaktır. Öncelikle neler gereklidir hatırlayalım.
Başka bir ülkeden geçerli bir pasaport, vize veya sürücü belgesi. Varsa ABD bankanızın kayıtları. Ayrıca TR banka hesaplarınızın kayıtları, kaynakları, açıklamaları, kredi puanı ile vergi beyannamesi.
Pasaport, vize, Sosyal Güvenlik Numarası (SSN), Bireysel Vergi Mükellefi Numarası (ITIN), yeşil kart gibi geçerli bir kimlik
Ehliyet ve nerede ikamet ettiğinizi gösteren belgeler. (Kira Sözleşmesi veya Mülkiyet Tapu)
Mortgage almak için gelirleriniz; maaş bordroları ve vergi beyannameleri vb. Kredi veren kurum, ipoteğin makul olup olmadığını belirlemek için ödenmemiş borçların veya kredilerin belgelenmesini ister.
Banka Hesabı
Yabancılar yasal olarak ABD'de banka hesabı açabilir, ancak bazı bankalar yalnızca ABD'de ikamet eden yabancılara hesap açarlar. Yerleşik olmayan yabancılar için küresel bankalarda hesap açmak daha kolay olacaktır.
Limited Liability Company (LLC)
ABD'de gayrimenkule yatırım yaparken, Yatırım LLC'si kurmak en yaygın uygulamadır. Bireysel bir LLC kurabilir veya LLC'nin üyeleri olarak bir ortağınız veya ortaklarınız olabilir. LLC'lerde genellikle şirketin nasıl yönetileceği, rolleri ve sorumlulukları, yönetim yapısı, sermayenin nasıl yatırılacağı ve diğer mali bilgileri belirleyen bir işletme sözleşmesi vardır. Üyelerin hisselerini nasıl ve ne zaman satabilecekleri ve/veya şirketten ayrılabilecekleri; genellikle geri kalan üyelerin oybirliğiyle iznini gerektirir. İster tek kişilik bir şirket ister çok ortaklı olsun, LLC kurmanın en faydalı yanı kişisel varlıkları korumak, önemli vergi avantajları elde etmektir.
Kredi Kullanımı
ABD'de vatandaş olmayan birisinin kredi almasının önünde yasal bir engel yoktur. Ancak, eğer yerleşik değilseniz, kredi kullanmak oldukça zor olabilir. Bunun nedeni genellikle yerel bir kredi kaydınız ve notunuz olmadığından bankanın kredi notunuzu kontrol edemeyecek olmasıdır. ABD'de ticari ipotek kredisine hak kazanmak için iyi bir kredi puanına sahip olmalısınız. Kredi notunuzun yeterli olması durumunda da en az %25-30 oranındaki peşinatı ödemeniz gerekecektir. Finanse edilecek mülklerin çoğunu kendi şirketiniz için kullanmanız gerekir. Bu kredilerin çoğu mülkün sahibi tarafından kullanılmasını gerektirir; bu da şirketinizin yapının en az %51'i üzerinde kontrole sahip olması gerektiği anlamına gelir. Bankalar, kredi geçmişinize bakarak, borç alma konusundaki geçmiş performansınızı ve notunuzu görürler. Örneğin, geçmişte faturalarınızı zamanında ödediyseniz bu puanınızı yükseltmiştir. Kaçırılan veya geciken ödemeler kredi puanınızın düşük olmasına neden olur. Minimum kredi puanınızın 660 ila 750 arasında olması gerekir. Bankalar, kredi puanınıza ve şirketi ne kadar süredir yönettiğinize ve şirketin finansal performansına vb faktörlere bakacaklardır. Ticari gayrimenkul kredisine hak kazanmak için en az 1 ila 2 yıl faaliyette olmanız aranacaktır, zira banka, kredinizin rahatça geri ödeneceğine inanmalıdır.
Amerika'da Ticari Gayrimenkul Yatırımları Hakkında Faydalı Kaynaklar
1. Adım. Profesyonel bir emlak danışmanı bulun ve araştırmaya başlayın. Uzun bir süreç olabilir. Almak isteyeceğiniz mülke tahminen çok sayıda teklif gelecektir ve siz teklif hazırlıklarını tamamlamaya çalışırken muhtemelen de satılacaktır.
2. Adım. Peşinat için kendi finansmanınızı ayarlayın. Bankanızda %25-30 luk peşinat hazır, paranın kaynağının kontrolleri de tamamlanmış olmalıdır.
3. Adım. İhtiyacınız olacak belgeleri düzenleyin; Kimlik belgesi (pasaport, Yeşil Kart, vize, Sosyal Güvenlik Numarası (SSN) veya Bireysel Vergi Mükellefi Kimlik Numarası (ITIN), adres ve ikamet durumu belgesi, gelir belgesi ve maddi durumun kanıtı).
4. Adım. Bankalarla görüşerek kredinizi temin edin ve kredi mektubunuzu hazırlayın, teklifinizle sunuyor olacaksınız. Bankalar her mülk/teklif için kredi onayını mülkün detaylı incelemeleri sonucunda üst yönetimden alınan onay ile verirler. Bankalardan kredi alamıyorsanız gayrimenkulü peşin olarak satın almanız gerekecektir. Ucuz uzun vadeli kredilerden yararlanamamak ve paranızın tamamını gayrimenkule yatırmak aslında gelir kaybıdır ve size yüksek getiri sağlamayacaktır.
5. Adım. Teklifinizi hazırlayın ve gönderin. Teklif vereceğiniz mülkün dökümanlarını ve teklif koşul ve şartlarını incelemek oldukça yorucu bir iştir. Teklif veriyorsanız almaya kesin kararlısınız demektir ve teklifiniz kabul edilirse alım işleminden geri dönemezsiniz. Teklif ile birlikte sunacağınız çekiniz nakde dönüştürülür ve ciddi para kaybedersiniz.
6. Adım. Due diligence kontrollerini tamamlayın. Bu teknik kontrollerden, denetim (inspection) ve değerleme raporları bankalar için çok önemli ve kritiktir.
7. Adım. Kapanış işlemlerini gerçekleştirin. Teklifinizin kabul edilmesiyle kapanış işlemlerine başlanır. Satıcı, alıcı, emlakçılar ve avukatlar eşliğinde satış işlemi gerçekleştirilir, dökümanlara son imzalar atılır. TR'deki tapu işlemlerine benzer ama ABD'de tapu daireleri yoktur.
8. Adım. Kapanış masraflarınızı ödeyin. Bir mülkün satın alınmasıyla ilgili tek seferlik maliyetlerin bir kısmı alıcı tarafından karşılanırken, diğerleri satıcının sorumluluğundadır. Çoğu durumda, alıcı aşağıdakileri ödeyecektir: Tapu araştırması ve sigortası: %0,5 - %1 Tapu Kayıt ücretleri: %0,2 - %0,5 Hukuki/Yasal ücretler: %0,5 - %1
ABD Vatandaşı Olmayanlar için Gayrimenkul Yatırımları & Vergiler
1. IRS Yayını 515
ABD vatandaşı olmayan biri olarak mülk satın alma konusunda bilmeniz gereken ilk şey, IRS Yayını 515'in yerleşik olmayan yabancılara yönelik kuralları özetlediğidir. 1980 tarihli Gayrimenkul Vergisinde Yabancı Yatırım Yasası (FIRPTA), yabancı kişilerin ABD'deki gayrimenkul hisselerini satmaları veya bundan gelir elde etmeleri durumunda onlara vergi uygulamak amacıyla Kongre tarafından yürürlüğe girmiştir.
IRS Publication 515, bu yasanın sizin için nasıl geçerli olduğunu anlamanıza yardımcı olacaktır.
2. Vergi Oranları
Genel olarak, ABD'de ikamet etmeyen bir yabancıya ait olan ve ABD'de bulunan gayrimenkulden elde edilen gelir, ABD'deki bir ticaret veya iş ile etkili bir şekilde bağlantılı olmaması durumunda %30 oranında vergilendirilir. (İkamet ettiğiniz ülkenin ABD ile vergi anlaşması varsa bu oran daha düşük olabilir. TR-ABD için var.)
3. Kira Gelirinizin Nasıl İşleneceğini Seçin
Yerleşik olmayan bir yabancının ABD'de gelir elde etmek için kullanılan bir mülkün sahibi olması veya bu mülkte hisse sahibi olması durumunda, bu mülkten elde edilen tüm geliri ABD'deki bir ticaret veya iş ile etkili bir şekilde bağlantılı olarak değerlendirebilir. Bu, Bölüm 871(d) seçimi olarak bilinir. Bu seçimi tercih ederseniz, kesintilerinizin gayrimenkul gelirine atfedilmesini talep edebilirsiniz, böylece net gelir vergiye tabi olacaktır. Bu, ABD'de bulunan gayrimenkullerden elde edilen tüm gelirler için geçerli olacaktır.
Gelirinizin ABD'deki bir ticaret veya iş ile etkili bir şekilde bağlantılı olarak değerlendirilmesini seçmek için, yıllık vergi beyannamenize bir beyan eklemeniz yeterlidir. İfadenizin şu temel bilgileri içermesi gerekecektir. ABD'de bulunan veya sahip olduğunuz veya ilgi duyduğunuz tüm mülklerin listesi, bu mülklerin sahiplik tarihleri ve ABD mülklerinden elde ettiğiniz gelirler. Bu seçimi yaptıktan sonra, IRS Form 1040-X'i doldurarak iptal edene kadar, gelecek tüm yıllar boyunca yürürlükte kalacaktır.
Daha fazla bilgi edinmek için IRS talimatlarını inceleyin. Bölüm 871(d) seçimi yapmak vergileriniz üzerinde büyük bir etkiye sahip olabilir. ABD vatandaşı olmayan biri olarak mülk satın almadan önce her zaman olası sonuçları göz önünde bulundurmalısınız. Örneğin, kiralık mülkün brüt geliri 30.000 $ ise, Bölüm 871(d) seçimi olmadan, gelir vergisi 10.000 $ olacaktır (30.000 $'ın %30'u). Seçim yapıldıktan sonra ipotek faizi, emlak vergisi vb. kesintiler vergiye tabi geliri azaltacak ve ödenecek vergi net tutarın %30'u olacaktır.
4. Vergi Anlaşmaları
ABD birçok yabancı ülkeyle vergi anlaşmaları imzaladı. Bu anlaşmalar çifte vergilendirme riskini azaltmak için tasarlanmıştır. ABD vergi anlaşması olan bir ülkede ikamet ediyorsanız, anlaşma ABD'deki bir mülkten elde ettiğiniz gelirden dolayı normalde borçlu olacağınız vergileri azaltabilir.
5. Kazançlar & Vergilendirme
Yerleşik olmayan bir kişi ABD'de bir mülk sattığında, herhangi bir sermaye kazancı, mülk bir ABD vatandaşı veya mukimi tarafından satılmış gibi vergilendirilir. Bu, mülkün 12 aydan uzun süre elde tutulması koşuluyla, kazancın daha düşük uzun vadeli sermaye kazancı muamelesine tabi tutulabileceği anlamına gelir.
6. Stopaj Vergisi
Yerleşik olmayan kişi stopaja ilişkin özel bir muafiyete sahip olmadığı sürece, yerleşik olmayan kişiler, işlemin brüt satış hasılatı üzerinden %15 oranında yerleşik olmayan stopaj vergisine tabi olacaktır. Muafiyet sertifikası almak için satış tarihinden önce IRS'ye muafiyet dilekçesi verilmesi gerekir. Bu, IRS Form 8288-B kullanılarak yapılır. Kişisel mülk olarak edinilen ABD mülkleri için 1 milyon doların altındaki tasarruflara %10'luk daha düşük bir oran uygulanır.
7. Devlet Vergisi
Mülkün ABD'nin hangi eyaletinde bulunduğuna bağlı olarak eyalet vergilerini de kesmeniz veya ödemeniz gerekebilir. Daha fazla bilgi edinmek için nitelikli bir vergi uzmanına danışın.
8. IRS Formu 1040-NR
Gayrimenkulden elde edilen geliri veya ilgili herhangi bir stopajı bildirmeniz gerekiyorsa, bunu IRS Form 1040-NR'yi kullanarak yapmalısınız. Yabancı bir kişi olarak, halihazırda bir Bireysel Vergi Mükellefi Kimlik Numarasına (ITIN) sahip değilseniz, ayrıca bir Bireysel Vergi Mükellefi Kimlik Numarası (ITIN) almanız gerekecektir. ITIN başvurusunda bulunmak için IRS Formu W-7'yi doldurun. Kimliğinizi kanıtlayan ve ABD'de yerleşik olmayan bir yabancı olarak durumunuzu doğrulayan belgeleri sunmanız gerekecektir. Başvurunuzu, IRS'e postayla gönderebilir, bizzat bir IRS ofisine sunabilir yada IRS tarafından yetkilendirilmiş bir Kabul Acentesi aracılığıyla işletebilirsiniz.
SONUÇ
Amerika'da gayrimenkul yatırımı yapmadan önce, çalışacağınız şirketleri (banka, emlak, hukuk & vergi danışmanları) belirlemeli ve çok iyi değerlendirdikten sonra seçiminizi yapmalısınız. Yatırımı, sektörünü, mülklerin sahiplerini ortaklık yapısını, işletme şirketlerini ve ekiplerini, değerlemesini, denetim raporunu, kredi, hukuk, vergi danışmanlarınız, kredi alternatiflerini çok iyi araştırın, riskleri analiz edin, anlayın ve doğru kararlar verin.
Amerika'da ister konut ister ticari mülk olsun alım süreci bir-iki günde yada haftada değil, birkaç ayda sonuçlanacaktır ve kestirme yollar çok risklidir, yoktur.
ABD Gayrimenkul sektörünü farklı kaynaklarla özetleyen sayfamızı ziyaret etmenizi ve incelemenizi öneririz.
Amerika'ya gayrimenkul yatırımı planlayan şirketlere 3 ay için ücretsiz danışmanlık hizmeti sağlıyoruz. Bu değerli destekten faydalanmak için linki tıklayarak ilgili formu doldurmanızı rica ederiz.
GAYRİMENKUL YATIRIM BAŞVURU FORMU
Amerika'da Gayrimenkul Yatırımı düşünüyorsanız bu yolculukta size yardımcı olmaktan mutlu oluruz. Lütfen formu doldurarak bize ulaşın, size hızla geri dönelim.